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各位知道买房产也是有VIP待遇的吗？
新加坡房地产代理理事会正与房地产代理公司讨论新私人公寓推出时的VIP销售和优先订购安排。
有关做法目前并不违法，但市场担心，一些房地产经纪和其他获选买家可以在正式公开销售前优先选购单位，导致普通买家的选择减少。
房地产代理理事会表示，开发商是否提供优先购房机会，属于私人商业决定。有关安排除了房地产经纪，也可能涵盖开发商亲友、商业伙伴、忠实客户或一次购买多个单位的买家。
房地产代理理事会与部分代理公司交流
新加坡4大房地产代理公司中，有2家证实，房地产代理理事会曾就VIP销售问题与它们交流。
OrangeTee首席代理官Raymond Khoo表示，讨论重点包括确保普通买家不会处于不利地位，以及有意购买自己负责推广项目的经纪必须严格遵守利益披露程序。
Huttons Asia首席执行官Mark Yip则表示，双方讨论了现有做法，以及如何维持房地产市场的透明度、专业水平和公众信任。
他也表示，公司会根据监管发展和业界要求，继续检讨相关政策和做法。
PropNex和ERA没有参与有关讨论
PropNex首席代理官Eddie Lim表示，让房地产经纪优先购买新项目单位，是市场上普遍存在的做法，但是否提供这项安排完全由开发商决定。
他和ERA Singapore主要执行员Eugene Lim表示，房地产代理理事会没有就这项课题与他们所属的公司交流。
这意味着，当局目前的接触并没有涵盖所有大型代理公司，也没有宣布正式调查、禁令或新条例。
经纪曾在部分项目买走约20%单位
VIP销售受到关注，是因为有报道发现，部分新公寓项目在公开销售开始前，已有大量单位被房地产经纪买下。
从2024年9月至2025年10月，房地产经纪通过优先队伍购买了635个新私人住宅单位。
这相当于同一时期所有新推出私人住宅的约4.2%。
这个数字还没有计算其他形式的VIP销售，以及让其他获选买家参与的早期销售，因此实际在公开销售前卖出的单位比例可能更高。
Emerald of Katong约20%单位由经纪购买
其中一个受到关注的项目是Emerald of Katong。
这座由Sim Lian推出的公寓在2024年11月开售，共有846个可售单位。
房地产经纪买下其中173个单位，约占整个项目20%。
这意味着，正式公开销售开始前后，普通买家面对的可选单位可能已经明显减少。
什么是新公寓VIP销售？
新公寓VIP销售通常安排在正式公开订购日前举行。
获选买家可以先选择和预订单位，之后项目才开放给一般公众购买。
VIP名单可能包括开发商亲属、商业伙伴、房地产经纪、购买多个单位的买家，以及曾购买同一开发商项目的忠实客户。
到了正式公开订购日，销售现场的单位表会显示哪些单位已经在早期阶段售出，以及还有哪些单位可供公众选择。
普通买家可能到场才发现单位已售出
部分业内人士认为，VIP名单有时可能过长，而且进入名单的条件并不严格。
一名不愿具名的房地产经纪表示，一些普通买家可能已经研究项目、取得贷款批准并选好心仪单位，却要到正式订购日才发现有关单位已被提前买走。
在这种情况下，普通买家只能改选其他楼层、朝向、户型或价格不同的单位。
他认为，这种安排对没有优先购买资格的普通买家并不公平。
大量“已售”单位可能制造紧迫感
另一名不愿具名的房地产经纪指出，VIP销售也可能在公开销售当天制造害怕错过的心理。
当普通买家看到销售板上已有大量单位标为售出，可能认为项目非常抢手，并担心剩余单位很快被买走。
这种压力可能促使买家更快作出决定，而没有充分比较价格、户型、贷款负担和其他项目。
不过，单位提前售出本身不一定代表开发商或经纪刻意制造虚假需求。只要交易真实完成，销售板显示已售单位并不属于虚假资料。
开发商可减少库存和营销风险
对开发商来说，在正式公开销售前卖出部分单位，可以降低项目推出当天销售不理想的风险。
提前取得销售也有助于建立市场信心，并让正式公开销售过程更加有秩序。
此外，如果单位不是通过房地产经纪介绍售出，开发商也可能节省部分销售佣金。
因此，VIP销售既可能是客户关系安排，也可能是一种降低销售和持有风险的商业策略。
开发商称会保留有意义的选择
PropNex的Eddie Lim表示，开发商一般会确保正式公开销售时，仍保留良好的单位选择，包括部分价格较低的单位。
Frasers Property是Dunearn House的联合发展商。公司发言人表示，不同项目可能会在公开销售前安排优先订购，目的是支持有秩序的销售程序。
公司也表示，正式公开订购阶段仍会为潜在买家保留有意义的单位选择。
不过，“有意义的选择”没有统一数字标准，因此不同项目预先出售多少单位，仍可能存在明显差异。
部分项目只让特定买家优先购买
OrangeTee表示，它负责的部分新项目会对优先购买资格设下较明确条件。
例如：Lentor Gardens Residences只让一次购买多个单位，而且能够证明彼此属于直接家庭关系的买家享有优先安排。
其中一个例子是母亲和儿子各购买一个单位。
Dunearn House则计划把优先机会提供给购买多个单位的买家，以及过去曾购买同一开发商项目的忠实客户。
这些安排显示，不同项目的VIP资格并不相同，也不一定包括所有房地产经纪。
经纪买自己推广的项目可能出现利益冲突
房地产经纪本身购买负责推广的新项目，并不一定违法。
不过，这种情况可能产生实际或表面上的利益冲突。
经纪一方面掌握项目资料，并负责向客户提供意见；另一方面，他自己也可能希望购买价格、楼层或朝向较理想的单位。
如果经纪没有清楚披露自己的购房意向，客户可能不知道经纪也是同一批单位的竞争买家。
公众也可能担心，经纪会不会优先取得内部资料、提前选购，或向客户推荐自己没有兴趣购买的单位。
OrangeTee要求经纪书面披露
OrangeTee表示，公司设有措施，处理经纪购买自己推广项目时可能出现的利益冲突。
其中一项要求是，经纪如果要购买自己负责销售的项目单位，必须作出强制书面披露。
这能留下正式记录，让公司和相关客户知道经纪同时具有销售人员和买家身份。
不过，报道没有说明书面披露必须在什么阶段完成，也没有交代客户是否能够查看完整披露文件。
数码抽签减少插队和预留单位风险
现代新公寓销售一般采用中央数码抽签和排队系统。
OrangeTee表示，这类系统可减少人工插队、把交易日期倒填，或未经授权替特定人士预留单位的风险。
买家通常会先登记购买意向和获得抽签号码，再按照排队顺序选择单位。
不过，数码抽签主要确保同一销售阶段内的排队过程较公平。
如果部分买家已获准参加更早的VIP销售阶段，他们仍会比公开销售买家更早选择单位。
优先销售目前不违反规定
房地产代理理事会表示，开发商让特定买家优先购买，是私人商业决定，目前不违反现有规定。
这也表示，房地产代理理事会当前的重点并不是宣布VIP销售违法，而是了解市场做法，并确保普通买家不会受到不公平对待。
当局也关注房地产经纪是否遵守利益披露规定，以及相关销售过程是否保持透明和专业。
截至报道发布时，当局没有宣布将禁止经纪提前买房，也没有公布会为VIP销售设定统一比例上限。
普通买家订购前应询问什么？
准备购买新公寓的买家，可以在提交购房意向前询问项目是否设有VIP或优先销售阶段。
买家也可确认正式公开销售前预计会卖出多少单位，以及哪些类型、楼层和价格范围会保留到公开订购日。
如果销售经纪本人、家属或其所属团队成员有意购买同一项目，买家也可要求对方说明是否存在利益冲突。
在正式选择单位前，买家应准备多个备选单位，不应只依赖一个楼层或户型。
即使看到大量单位已经售出，也应根据自己的预算、贷款能力和长期需求作出决定，而不是因为担心错过而仓促下订。
