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2024年，新加坡的豪华公寓市场几乎停滞不前，房地产中介反映，由于买家稀少，尽管有众多房源挂牌，却鲜有成交。
据PropertyGuru的数据显示，乌节路一带有超过200套标价超过1000万新币的豪华公寓待售，其中不少重复挂牌，并由多名中介同时代理。
外国买家需求骤减
分析师认为，导致市场疲软的主要原因是2023年4月实施的针对外国买家的60%额外买方印花税（ABSD），以及2024年新房供应的有限。
数据显示，2024年核心中央区（CCR）仅成交21套价格超过1000万新币的豪华公寓，远低于2023年的36套和2022年的56套。相比之下，2021年豪华公寓转售数量为100套，而2020年，华利世家一套顶层公寓更创下6200万新币的记录。
2024年，最昂贵的转售交易是一套位于爱德华公馆（Eden Residences Capitol）的5801平方英尺公寓，售价为1975万新币。这相比2023年的顶级交易，一位中国籍新加坡永久居民以3200万新币购入的古德伍德公寓（Goodwood Residence）顶层公寓大幅下降。
买家结构与需求变化
OrangeTee & Tie研究与分析高级副总裁表示，外国买家需求减少是导致交易量下降的主要原因。与外国买家的60%ABSD相比，新加坡永久居民首套房只需支付5%的印花税，而新加坡公民则仅在购买第二套房时支付20%。
此外，豪华公寓市场新房供应有限也加剧了这一情况。孙女士指出，2024年CCR的豪华新房供应非常稀缺，这进一步减少了市场交易量。
本地与外国买家的消费心理
OrangeTee & Tie副分行主管表示：“过去，豪华公寓的主要买家是外国人，其次是永久居民，最后是少数本地新加坡人。对新加坡人来说，与其花2000万新币买公寓，还不如买个优质的有地住宅。”
不过，由于外国买家在新加坡购买有地住宅受到限制，尤其是非圣淘沙区域，许多高净值外国买家将目光转向了豪华公寓。然而，自从外国买家ABSD大幅提高后，这种情况已不复存在。
房地产中介（Stefanie Wong）表示，虽然豪华公寓市场仍然以投资者为主，但安排看房颇具挑战。
她举例说：“有租户的情况下，安排看房可能需要几周甚至几个月，有时卖出一套房子可能需要三到六个月，甚至一年。”
圣淘沙市场独特表现
PropNex Realty的Alex Low提到，圣淘沙区域的销售主要由新加坡买家驱动，而少数免除60%ABSD的外国买家也有所贡献。例如：美国、冰岛、列支敦士登、挪威和瑞士的买家在新加坡购买首套住宅时无需支付ABSD。
2024年，圣淘沙共有132套公寓转售，其中62%的交易来自圣淘沙湾公寓（The Residences at W Singapore Sentosa Cove）。分析师认为，城市边缘区豪华住宅需求上升，价格更高，可能导致部分需求溢出到圣淘沙。
投资前景与租金走势
尽管整体市场低迷，租赁市场仍有一些亮点。 URA数据表明，2024年最后一个季度，CCR非有地住宅的中位租金从第三季度的每月每平方英尺5.50新币上升至5.57新币。
然而，这仍低于2023年同期的5.68新币。孙女士认为，这可能是部分租客从城市边缘区转向核心区的结果，因为CCR的租金相对较低。
她补充道：“尽管租金略有回升，但投资者仍可能会购买豪华住宅以获取租金收益，尤其是如果租金持续复苏的话。”
