39岁的活动策划师(Jane Seet)在2024年11月以184万新币的价格购买了一套位于加东(Emerald of Katong)的678平方英尺两房公寓。然而,由于面积过小,她并不打算自己居住,而是计划在拿得临时入伙证(TOP)后出售或出租。
“我们的长期目标是每人名下都有一套房产。理想情况下,我希望能买一套三房单位,但那要花费250万新币,所以最后选择了两房单位,因为我并不打算自己住。”
她与42岁的丈夫(从事科技培训工作)住在一套1700平方英尺的排屋,没有孩子。
新加坡公寓面积持续缩小,背后的原因是什么?
过去15年,新加坡的新建公寓面积不断缩小。分析师认为,这一趋势源于开发商在贷款限制、多轮房地产降温措施以及人口结构变化的背景下,推出更小单位以维持价格在买家可接受的范围内。
从2010年到2024年,新加坡私人住宅价格累计上涨76.9%,导致单位的每平方英尺(psf)价格上升。
据房地产咨询公司(Cushman & Wakefield)统计,全岛范围内新建非有地公寓的中位数面积从2010年的1012平方英尺缩小至2024年的904平方英尺,降幅达10.6%。
其中,核心中央区(CCR)的公寓面积缩小幅度最大,从2010年的1044平方英尺减少到2024年的829平方英尺,降幅达20.6%。
相比之下,市区边缘区(RCR)新公寓的中位数面积仅减少4.5%,从947平方英尺降至904平方英尺,而郊区(OCR)的降幅为13.4%,从1044平方英尺降至904平方英尺。
研究主管(Wong Xian Yang)指出,相较于普通公寓,新建行政公寓(EC)的面积下降幅度较小,因为大多数EC购房者是自住的家庭,而非投资客。 2024年新建EC单位的中位数面积为980平方英尺,相较2010年的1066平方英尺下降了8.1%。
公寓面积缩小,居住体验如何受到影响?
ERA新加坡首席执行官(Marcus Chu)表示,公寓面积的缩小主要体现在厨房、客厅和餐厅空间上,但许多开发商采用了多功能布局,以提高空间利用率。例如:厨房可与餐厅合并,来满足家庭聚会的需求。
2014年至2018年间,小户型公寓最受投资者青睐,导致整体单位面积下降。
但自2018年以来,由于额外买方印花税(ABSD)多次上调,投资者数量减少,购房者更倾向于选择面积较大的单位以自住。此外,两房单位的租赁需求高于一房单位,进一步减少了一房单位的市场需求。
政府如何干预防止公寓面积过小?
为了防止公寓面积过度缩小,政府已采取多项措施:
1.2012年与2019年:
- 市区重建局(URA)规定,每个非有地住宅项目的单位数量上限,以确保单位面积不会过小。
- 限制项目中最小和最大单位所占比例,确保整体住房布局合理。
2.2019年:
- 开发商的阳台额外建筑面积(GFA)奖励从10%降低至7%。
- 规定阳台面积不得超过单位净内部面积(NIA)的15%,以最大化可居住空间。
3.2023年1月18日:
- URA规定所有位于市中心的新住宅项目,至少20%的单位净内部面积必须达到70平方米(约753平方英尺),以确保小型家庭的基本居住需求。
4.2023年6月1日:
- 楼面面积计算方式统一化(Harmonisation of Floor Area Definition):开发商必须将所有的可销售面积计算入GFA,包括空调机位。这意味着开发商无法再将空调机位作为“免费面积”,而需优化设计以减少非居住空间,提高单位的实际可用面积。
面积缩小不等于宜居性下降?
房地产咨询公司Cistri的副总监兼URA前城市规划团队负责人(Edwin Loo)指出,虽然单位面积在缩小,但并不意味着居住舒适度一定降低。
“我们需要区分单位的’可售面积’(Strata Area)和’可居住面积’(Net Internal Area)。如果一个1000平方英尺的单位包含大量阳台、飘窗和超大空调机位,实际可居住空间可能比一个900平方英尺但布局合理的单位更小。”
他进一步指出,过去几年,HDB转售市场的大型单位价格飙升,部分原因是缺乏适中价格且具备合理居住面积的新私宅项目。 “部分买家宁愿选择HDB转售市场,而不是转向私人公寓,因为后者在价格和空间之间的平衡点已经被打破。”