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随着新马RTS Link越来越接近开通，不少人开始担心，新加坡人以后去新山消费会更方便，会不会进一步冲击本地零售业。
OCBC最新研究则认为，虽然新加坡人在新山花钱的确会继续增加，但RTS不太可能把新加坡零售市场“打垮”。
OCBC指出，新加坡零售业之所以暂时还算稳，不只是因为本地商场本身还有竞争力，也因为新山和新加坡之间的价格差距其实正在缩小。再加上新加坡本地旅游消费持续强劲，这些因素都在支撑新加坡零售市场。
根据OCBC信用卡消费数据，持卡人在马来西亚花出去的海外消费中，差不多每5元就有1元是花在新山商家身上。带动新加坡人在新山消费增长的主要类别，包括餐饮、杂货和零售购物。
数据显示
2026年前2个月前往新山的新加坡访客约有300万人次，比去年同期增加1.3%。而在2026年1月和2月，来自新加坡的旅客更占柔佛外国旅客总数大约76%。换句话说，新加坡人本来就已经是新山消费市场里非常重要的一群客人。
OCBC认为，预计在2027年1月1日启用的RTS Link，到了2026年底就可能开始为新山消费模式带来“新维度”。一旦通关流程更顺、交通连接更方便，新山对新加坡消费者来说会变得更容易到达，也更有吸引力。
研究指出，这也意味着新山商家未来可能拥有一批更稳定、消费力更高的常客，对当地生意来说会是持续性的需求来源。对新加坡零售商而言，这当然不是小事，所以OCBC也提醒，本地零售商接下来要提前加强竞争力，为RTS Link开通做好准备。
不过，OCBC还是强调，RTS Link并不太可能像香港和深圳那样，导致新加坡零售业出现结构性下滑。分析师认为，两地的情况并不一样，因为现在新马之间的价格优势已经不像以前那样明显。
其中一个原因，是马来西亚令吉在过去2年兑新元已经升值超过10%。也就是说，以前新加坡人去新山购物会觉得“什么都便宜很多”，但现在这种感觉已经没那么强烈了。
另外，柔佛当地媒体也开始出现一种说法，就是部分商家的价格越来越靠近“新加坡价”，以致一些新山居民自己都觉得被挤压了消费空间。换句话说，越来越多新加坡人涌入消费，虽然对当地商家是好事，但也可能推高价格，反过来削弱新山作为“超值购物地”的吸引力。
OCBC因此认为，如果新加坡客流继续增加，最终还有可能把新山本地零售容量和基础设施推到接近上限，造成更严重的拥挤和通胀压力。长远来看，这些价格上涨和容量限制，都会限制新山进一步扩大成“替代型购物目的地”的能力。
另一边，虽然新加坡人把更多钱花到海外，但本地零售市场也不是完全空掉，因为越来越多游客在新加坡消费，多少抵消了这部分流失。 OCBC提到，新加坡旅游消费在2025年9月创下239亿元新高，按年增加6.5%。
分析师也指出，新加坡现在主打“高质量旅游”，而根据“Tourism 2040”路线图，官方希望到2040年把旅游收入拉高到470亿元到500亿元。这个方向也让本地零售市场有更多缓冲，不至于完全靠本地消费者支撑。
不过，OCBC也提醒，近期真正可能拖累新加坡零售前景的，未必是RTS Link本身，而是中东冲突带来的连锁影响。分析师认为，这场战争对零售行业的打击，接下来还得看它持续多久、规模有多大。
他们说，虽然现在出现停火是正面进展，但停火本身可能相当脆弱。就算局势开始缓和，很多影响也不会马上消失，还会有一段时间的延迟。
OCBC指出，零售地产这边接下来可能会先面对更高水电成本，只是通常会慢一点反映出来，因为电费调整需要时间。不过，这部分压力有可能部分转嫁给租户。
与此同时，一些正在进行资产提升工程的商场，也会面对更高的成本超支和工期延误风险，因为建筑材料更贵，供应链也更容易中断。至于租户本身，如果没办法把更高的进货成本、运输费和保险费转嫁给顾客，利润空间也会被进一步压缩，甚至会面对更高租金压力。
至于新加坡REITs，分析师也指出，如果通胀让市场对减息的预期继续推迟，借贷成本就可能维持高位更久，这也会拖累租金回升空间、可分派收入以及整体资产估值。
