马来西亚住宅价格低于30万令吉，约相等于94,100新元，照理说应该很容易吸引首次购屋者。不过，最新数据却显示，全国仍有超过14,000个这类住宅建好后无人问津。
马来西亚国家房地产信息中心的数据显示，截至2026年第1季度，全国共有14,201个价格不超过30万令吉的已建成住宅仍未售出，总值达到27亿7000万令吉，约相等于8亿6900万新元。
这些低价住宅占全国已建成未售住宅总数的43.3%，大部分集中在巴生谷、柔佛和霹雳等人口及经济活动较集中的地区。
这也打破了市场过去的普遍看法。很多人一直认为，只要住宅售价低于30万令吉，就能符合大众市场的负担能力，推出后自然会有人购买。
现实却是，住宅价格便宜，不代表购屋者真正负担得起。
目前出现的大量未售住宅，不只是房价的问题，也和房屋地点、单位设计、贷款申请困难，以及发展商对市场需求判断错误有关。
买得起房价 不代表负担得起生活成本
一间售价28万令吉的公寓，表面上看起来并不算昂贵，但买家需要承担的费用远远不只是每个月的房贷。
买房前，购屋者要准备首期付款、律师费、印花税和搬家费用。入住后，每个月还要支付管理费、维修基金、停车费、水电费及其他日常开销。
在薪水增长有限、家庭债务偏高和生活费持续增加的情况下，这些额外开销加起来，可能让原本看似便宜的住宅，变成长期的经济负担。
对收入较低或处于中等收入水平的家庭来说，真正决定他们能不能买房的，不是广告上的售价，而是扣除日常开销后，每个月还剩下多少现金。
即使银行批准贷款，一些家庭也可能因为担心未来30年的还款压力，决定继续租房，而不是马上买下一个单位。
房子便宜但地点太远
不少低价住宅建在城市外围，因为当地土地价格较低，发展商才能把单位售价控制在30万令吉以内。
不过，这些住宅往往距离主要就业区较远，附近也缺乏完善的公共交通、学校、诊所、商店和其他生活设施。
住户每天可能要花很长时间通勤，还要承担汽油、过路费、停车费或公共交通费用。
对在吉隆坡、雪兰莪、新山或槟城上班的人来说，与其买下一个地点偏远的单位，每天长途往返，不少人宁愿继续租住靠近工作地点的住宅。
因此，即使单位价格较低，只要交通不方便、周围设施不足，买家还是可能觉得不值得。
单位太小 也不适合家庭居住
发展商为了在土地成本较高的地区推出30万令吉以下的住宅，有时会兴建密度非常高、面积较小的单位。
部分单位的空间规划受到限制，房间较小、停车位不足，也缺乏适合一家大小使用的公共空间。
一些项目还可能面对建筑质量或设计不够理想的问题。
现在的买家比过去更加谨慎。即使预算有限，他们也不一定愿意为了较低的售价，接受不适合长期居住的设计。
特别是准备结婚、生孩子或与父母同住的买家，会考虑单位是否有足够空间，以及未来几年是否还能满足家庭需要。
如果住宅只能达到政府规定的“可负担价格”，却无法提供基本的居住舒适度，就很难吸引真正想自住的家庭。
贷款申请不过关 买家订了房也买不成
房屋贷款被拒，也是低价住宅无法售出的主要原因之一。
不少目标买家是年轻上班族、散工经济从业者或收入不固定的人士。即使他们有稳定工作，也可能因为收入文件不完整或每个月收入波动，无法通过银行严格的贷款评估。
银行审核房贷时，会查看申请人的债务偿还比率、信贷记录和现有贷款。
如果买家还在偿还国家高等教育基金贷款、汽车贷款、信用卡欠款或其他债务，能够获得的房贷数额就可能减少。
部分买家可能已经预订单位，却在申请贷款时被拒。交易无法完成后，单位便重新回到未售住宅名单中。
这说明住宅售价符合购屋者的预算，并不代表银行一定愿意提供贷款。
市场缺的不是房子 而是合适的房子
马来西亚面对的情况，并不是全国完全缺乏住宅，而是缺少地点合适、适合居住，同时又能让买家获得贷款的房子。
马来西亚国家房地产信息中心的数据长期显示，公寓和共管公寓占全国未售住宅超过60%。
这反映政府制定的“可负担房屋”标准，与普通家庭实际能够负担和愿意购买的住宅之间，仍存在明显差距。
政府可能以售价作为可负担房屋的主要标准，但对买家来说，是否负担得起，还要考虑交通、管理费、生活成本、贷款条件和住宅未来价值。
在吉隆坡、雪兰莪、新山和槟城等城市，租金、托儿费用和日常生活开销不断上升，许多家庭因此延后买房。
他们可能降低对住宅的要求，也可能继续租房多年，不愿为了地点不理想的单位，承担长达30年的房贷。
发展商不能只建最赚钱的住宅
要解决住宅卖不出去的问题，发展商、银行、州政府和联邦政府都需要共同调整现有做法。
发展商不能只考虑哪一种项目利润最高，也要研究市场实际上能够吸收多少单位，以及真正有意自住的家庭需要什么。
如果一个地区已经出现大量供应过剩，发展商还继续推出相同类型的高密度公寓，只会让未售单位越来越多。
市场也需要减少以投资和炒作为主要目标的发展项目，把重点放在真正的自住需求。
马来西亚全国购屋者协会长期推动“先建后售”的10比90模式。
在这个模式下，买家先支付10%的订金，其余90%在住宅建好后才支付。
这种做法可以降低工程烂尾给买家带来的风险，也会迫使发展商更谨慎地推出新项目，确保所建的住宅符合市场实际需要，而不是只依赖预售来筹集资金。
银行贷款制度也要跟上就业市场变化
随着越来越多人从事自由职业、平台工作和散工经济，银行传统的房贷审核制度也需要作出调整。
银行可以考虑为收入不固定但拥有稳定工作记录的人，建立更灵活的信贷评分方式。
相关方案也可以包括共享产权融资，以及为符合条件的首次购屋者提供更具针对性的贷款担保。
不过，银行在放宽审核方式的同时，仍需要控制风险，避免让没有足够还款能力的人承担过重债务。
州政府和联邦政府也应加强住宅规划，在供应已经过多的郊区，更严格地审核新发展项目。
大型住宅项目获批前，也应进行独立和详细的市场可行性研究，确认当地是否真的有足够需求。
大量住宅卖不出会拖累整体经济
如果未售住宅数量继续增加，受到影响的不只是发展商。
为了清掉库存，发展商可能需要提供各种折扣、回扣或优惠，导致利润空间进一步缩小。
当发展商减少推出新项目，建筑活动也会放缓，承包商、建筑材料供应商和建筑业员工的工作机会都可能受到影响。
住宅租金回报下降，房价升值速度放慢，也会削弱投资者信心。
买家看到市场上有大量单位卖不出去，可能会认为房价还会继续下跌，因此选择推迟购买。
越来越多人等待房价调整，又会让销售进一步放慢，形成恶性循环。
马来西亚需要统一房地产数据库
马来西亚的可负担房屋市场涉及多个单位，包括政府监管机构、发展商、银行和社会服务机构。
这些机构各自掌握不同数据，但资料往往分散在不同部门，没有统一整合。
如果政府无法即时掌握各地区正在兴建多少住宅、家庭收入如何变化、当地入住率，以及不同州属的实际购屋需求，就可能继续根据过时数据批准新项目。
马来西亚全国购屋者协会因此多次呼吁房屋及地方政府部建立统一的全国房地产大数据资料库，把住宅供应和需求数据集中在同一个系统。
更透明和即时的数据，可以协助政府判断哪些地区真正缺房、哪些地区已经供应过剩，以及买家实际需要哪一种住宅。
马来西亚目前的住宅问题，已经不能单靠增加房屋数量解决。
14,201个价格低于30万令吉的已建成住宅仍未售出，显示房屋只做到价格低，并不足以吸引买家。
住宅要真正卖得出去，还必须地点方便、空间适合居住、长期费用合理，并让目标买家能够顺利获得贷款。