新加坡零售业目前依然保持稳定的租金和入住率，这主要归功于资金雄厚的国际连锁品牌。但与此同时，许多本地中小零售商却在高运营成本压力下苦苦挣扎，市场逐渐形成“两极化”的局面。
大牌撑场，小品牌压力山大
根据 Knight Frank Singapore 发布的报告，大型国际品牌不仅能承担更高的营运成本，还能实施更积极的市场扩张策略。这使得本地小业者若无法打造独特性，就很可能被迫退出市场。
报告指出，乌节路（Orchard Road） 的黄金地段零售店月租在2025年第三季平均为 S$31.70/平方英尺，同比上涨3%。全岛黄金零售月租也上升了3.4%，达到 S$28.40/平方英尺。
高人流位置仍被大品牌占据
Cushman & Wakefield 在本月稍早发布的第三季零售报告指出，国际品牌依然占据着游客和本地人潮密集的热门位置。
本季值得注意的新入驻品牌包括：
- 澳洲冻酸奶品牌 Yo-Chi（进驻 Orchard Central）
- 中国美妆品牌 Joocyee（进驻 Wisma Atria）
- 美国运动品牌 Alo Yoga（进驻 Marina Bay Sands 的 The Shoppes）
乌节路和郊区黄金地段的月租金分别上涨至 S$36.21 和 S$33.11/平方英尺。
空置率也相对稳定：乌节路为6.9%，郊区商场为6.6%。
尽管一些餐饮（F&B）和电影院业者陆续关闭，Cushman & Wakefield 表示，仍有许多以体验为导向的零售品牌持续扩展，比如 Munchi Pancakes 和 Chagee，显示租户对地理位置优越的商场仍有信心。
过境购物成挑战，尤其是柔佛
除了本地竞争，跨境消费 也成了新加坡零售业者的另一道难题。
Knight Frank 指出，新币强势导致不少本地消费者更倾向跨境到马来西亚购物。
2025年1月至8月，大约有 1290万名新加坡人 前往柔佛州，占该州总访客量 78.1%，同比增长17%。
据 UOB 数据 显示，使用该银行新加坡信用卡的消费者，有 80% 是当天来回，平均每人消费超过 S$100。
换句话说，新加坡人在前八个月内就已在柔佛消费超过 S$10亿新币。不过，这仍只占新加坡 S$283亿零售销售总额的3.6%，影响属于“边际性”。
Knight Frank 指出，新加坡和柔佛的购物体验各有特色，因此未来两地将继续发展出各自独特的市场定位和优势。
中间市场最艰难，分化越来越明显
报告也强调，电商平台的兴起让消费者更容易找到价格更便宜的商品，尤其是那些缺乏差异性的商品。因此，目前本地最难经营的零售领域就是中间市场：既没有大品牌的资源，也缺乏独特定位。
虽然线上购物增长迅速，但实体零售仍有价值，因为许多消费者依然重视线下的社交和感官体验。
日常消费品如食品杂货、电子产品、家居用品越来越多在网上购买；
但高端品牌、生活方式类、餐饮与娱乐类仍主要依靠实体店支撑。
不过，Savills Singapore 的零售和生活方式执行董事 Sulian Tan-Wijaya 提到，即使是奢侈品领域，也表现不一 – 珠宝销售强劲，但手表、美妆和眼镜增长较为温和。
她指出，新加坡地少人多，奢侈品牌想要扩大零售版图的空间有限。不过，作为一个全球金融中心和高净值人士日益增长的城市，新加坡仍对奢侈品牌具备高度吸引力。
“这些高净值人士追求的是个性化服务和情感共鸣，品牌若要成功，就必须更精准地定位他们的需求。”
前景展望：租金增长放缓、体验为王
Knight Frank 预测，2025年全年零售租金涨幅将放缓到1%到3%之间，业主在追求利润之余也必须顾及租户的可持续性。
Sulian Tan-Wijaya 也表示，旅游相关消费依旧亮眼。
比如：
- 2025年新加坡F1大奖赛 吸引了超过 300,641人次，比去年增长11.7%
- 高酒店入住率与房价飙升也带动了零售和F&B消费
- 大型活动如 Token2049 和 Milken Institute Asia Summit 也吸引了不少国际商务旅客，进而带动消费力
Knight Frank Singapore 零售部主管 Ethan Hsu 总结说：
“想在新加坡这个竞争激烈的零售环境中脱颖而出，品牌必须追求差异化，在一堆同质化的品牌中找到属于自己的利基市场。”