新加坡国家发展部长李智升(Desmond Lee)表示,政府在必要时不会排除实施更多房地产降温措施。他强调,目前还不是取消已实施的房市管控措施的时候,因为需要确保房价不会失控,无论是私人住宅市场还是公共住房。
房地产市场现状
2024年,建屋发展局(HDB)转售组屋价格上涨了9.6%,相比2023年4.9%的涨幅有所加速。私人住宅价格则上涨了3.9%,增幅较2023年的6.8%有所放缓。面对房价上涨趋势,政府已采取一系列降温措施,包括:
•2024年8月:将HDB贷款的贷款价值比率(LTV)从80%下调至75%,以抑制高端转售组屋市场的需求。
•2022年9月:实施15个月的等待期,要求私人房产持有者在购买转售组屋前需等待15个月。
•2023年4月:提高额外买方印花税(ABSD),本地居民和永久居民购买第二套及以上房产的税率上调,外国人购房的ABSD更是从30%翻倍至60%。
政府对降温措施效果的评估
李智升指出,15个月等待期的实施效果显着。数据显示,2022年1月至9月,约34%购买百万组屋的买家是从私人房产降级的群体,但在2024年1月至11月,这一比例降至12%。他补充,这项临时措施会在市场稳定后取消,但目前仍需维持。
私人住宅市场方面,尽管涨幅放缓,但房价仍高于疫情前水平。政府将持续密切关注市场动态,以防房市泡沫化。
公共住房供应增加
为了缓解住房压力,政府将继续增加公共住房供应:
•2025年至2027年:将推出超过5万个建屋发展局(BTO)单位,其中2025年将推出19,600个单位。
•2021年至2027年:预计总共推出约13万个单位。
李智升提醒购房者在做财务决策时要谨慎,特别是支付高于估价的房价,因市场迟早会调整。
心理因素对房市的影响
李智升指出,公众对于房价的“情绪性心理”助长了转售组屋价格的上涨。尽管百万组屋多集中在地段优越的区域,且占整体交易量的比例不大,但这种趋势让卖家抬高了要价。 2024年,成交价超过100万新元的组屋达到1,035套,远高于2023年的469套。
他也提到,2024年达到最短居住年限(MOP)的组屋数量减少,导致供应短缺,特别是位于中心区的单位,价格更高。
新组屋分类制度
政府推出新的组屋分类制度,将BTO单位分为标准(Standard)、优选(Plus)或黄金(Prime)地段组屋,依据与市中心、设施和交通的接近程度。
这项分类制度旨在确保热门地段的房屋依然保持可负担性。这些单位享有更多补贴,但转售时也有更多限制,例如:10年最短居住年限(MOP)及转售时的补贴回收(subsidy clawback)。
李智升表示,目前下定论为时尚早,因为这些组屋进入转售市场至少需要10至15年。