Forest City（森林城市）这个曾被吹捧为“人间天堂”的马来西亚超级房地产项目，近年却被贴上了“鬼城”的标签，成为投资者的梦魇。不过，现在，这个耗资高达 1000 亿美元 的项目，似乎正迎来一丝转机。
27 岁的保险从业者 Wafa Aina Wahid，曾每天从居銮通勤两个小时去新山，而她的丈夫则远在新加坡工作。
但现在，他们搬进了Forest City（森林城市）的三房公寓，租金不到马币 RM2,000（约新币 600），不仅省下交通时间，也终于结束了两地婚姻的状态。
她开心地说：“总算不用再远距离了！而且这里的租金便宜得太夸张了。”
当年“天堂城市”如今却成了“空城”
Forest City 最初由中国开发商 Country Garden 碧桂园 和马来西亚公司 Esplanade Danga 88 联合开发，后者由柔佛州政府和苏丹支持。这一项目还被视为中国“一带一路”战略的一部分。
原计划是在四座人工岛上建造足以容纳 70 万人口的智能生态城市，面积将近 14 平方公里，几乎是新加坡圣淘沙的三倍。但自 2014 年启动以来，只有一座岛完成填海，目前大约只有 2 万人居住。
这一切的转折点出现在 2017 年，当时中国政府开始限制资本外流，导致原本依赖中国买家的销售骤然下滑。
随后马来西亚前首相 Mahathir Mohamad 又限制外国人申请居留签证，疫情再加上一波接一波的政治不稳定，这个项目几乎“停滞”。
新希望：柔新经济特区与零税吸引富人家庭办公室
尽管过去几年动荡不断，如今 Forest City 正计划重新出发。
2024 年初，马来西亚与新加坡签署设立“柔佛 – 新加坡特别经济区（SEZ）”协议，Forest City 可能会被纳入其中。柔佛州议员 Lee Ting Han 表示，这将打通新马之间的经济动脉。
他说：“新加坡有全球贸易中心和先进物流，柔佛则有人力、土地和资源。Forest City（森林城市）可以完美补位。”
政府也宣布将Forest City（森林城市）列为免税区和特殊金融区，以吸引全球“Family Office 家族办公室”进驻。
在马来西亚，只要拥有 RM3000 万（约新币 860 万）资产就可设立，比新加坡的门槛（S$2000 万）更低。
此外，马来西亚政府为入驻 Forest City 的家族办公室提供 0% 税率，对比正常公司 24% 的税率简直是“白送”。
目前已有几家家族办公室进驻，预示着可能的转机。
问题依然存在：谁来接手未完成的蓝图？
虽然政策利好不断，Forest City（森林城市）的隐忧依然存在。
目前 70% 房产买家仍是中国投资者，而他们的购房热情已大不如前。根据新加坡国立大学教授 Qin Yu，2023 年中国海外房地产投资仅回升到约 100 亿美元，远低于 2017 年的 400 亿。
而Forest City（森林城市） 的主开发商 Country Garden，如今深陷债务危机，2023 年共亏损了 1780 亿人民币（约新币 330 亿），已经失去了继续开发的能力。
虽然柔佛政府表示“目前没有参与权”，但分析指出，联合开发方 Esplanade Danga 88（由柔佛苏丹控股）可能成为下一阶段的主开发商，并寻找新合作伙伴重启项目。
不过未来是否还要继续填海扩建，还是就此停留现有规模？专家认为应“由市场决定”。
房价不便宜，吸引力还需靠“非中国买家”
Forest City（森林城市）房价仍偏高，最便宜也要 RM520/平方英尺，而新山中位价仅 RM400。既不便宜，又少了中国买家，导致市场“供多于求”。
不过，新版“马来西亚第二家园计划（MM2H）”放宽了签证申请条件，比如定存从 RM100 万降低到 US$150,000，也许能扩大买家群体。如今也有银行计划进驻 Forest City。
真的是“鬼城”吗？居民：我不觉得
住户 Her Kai（上海人，2019 年移居大马）反驳“鬼城”说法。 “如果真的没人住，我们早就走了。”
住户 Mohd Nizamuddin 和他的妻子疫情前就入住，如今仍住在这里。还有宽带服务商 Felix Lam 看准了这股人口回流趋势，从吉隆坡搬来此地设点。
在过去一年中，Forest City（森林城市）的住户明显增多，如今已有约 30 栋公寓和数十套洋房完工。不少人开始在此创业、开店。
房地产中介 Faezatul Khatimah 过去只是兼职经纪，如今成为全职，靠社交平台吸引客户。 “当我看到每天都有人来这里看房，我知道机会来了。”
她的客户之一就是开头提到的 Wafa。 “看了这里的设施、环境，还有租金，我觉得这里根本不是外面说的鬼城。”