又有一单百万组屋成交了，不过这次的真的值得我们深入看看。
2025年5月，一间位于Mei Ling Street第147座的行政复式组屋（executive maisonette），面积146平方米，以151万新币成交，成为目前新加坡最贵的行政组屋。
当一间HDB组屋的价格快追上私人公寓时，大家都会想：这到底有什么特别？买家是不是买贵了？还是这间单位真的值这个价？
组屋就是组屋，真的值这个价吗？你会花大钱买组屋吗？
来看看这间复式组屋在新加坡这个竞争激烈的房市中，为什么这么特别：
1.罕见的行政复式组屋，地点更罕有
行政复式组屋其实已经很多年不再建了，这种两层楼又宽敞的单位越来越稀少。
更特别的是，在女皇镇（Queenstown）这个地点，总共也只售出过356个行政单位。相比之下，Bukit Batok有2,734个，Pasir Ris有7,460个，Jurong West也有6,508个。可见，这间组屋在市中心区域简直是凤毛麟角。
2.地段超优：交通方便，生活便利
这单位就在Mei Ling Street，离Queenstown地铁站超级近，走路也能到Alexandra Park Connector跟Rail Corridor。
而且很特别的是，这边虽然交通方便，但却不会觉得人多或拥挤。
新的Margaret Drive小贩中心走路五分钟就到，附近还有SkyResidence、SkyOasis和SkyVille@Dawson的设施可以享用。 Mei Chin Road巴刹就在隔壁。
3.不是偶发的高价，这里一带房价一直都高
你可能以为这只是偶然的天价，但其实这个区已经连续有高价成交了。
2024年11月，同一区的第148座（19至21楼）一间行政单位卖了135万。
另一间在第150座也在2025年5月卖了132万。
这代表，这区的行政组屋本来就是高价，不是一时幸运卖高。
4.相比附近私人公寓？便宜近百万！
和其他高价HDB单位一样，问题不在于和别的HDB比，而是和附近私人公寓相比，价差还很大。
通常买家有150万预算，他们不是拿这间行政复式和别的五房HDB比较，而是在看是不是买一间入门级的私人公寓。
问题变成：“我多花钱买有公寓设施的房子，值不值得？”
来看附近私人发展项目的价格：
Queens公寓（2002年建，99年地契）差不多大小的单位现在要198万新币，地契还只比这间组屋多3年（Queens剩72年，这组屋剩69年）。
要是想买Commonwealth Towers或The Anchorage这类的私人公寓，价格要介于290万到320万新币，虽然这些是更新的或永久地契。
所以对重视空间和地点多过设施的买家来说，就算是151万的价格，这间组屋跟私人公寓比起来还是划算，便宜将近百万。
5.学校不是重点
虽然价格很高，但附近学校并不是重点。
一公里范围内只有两间小学，而且都不是什么抢手学校。
这显示，这间组屋之所以卖得贵，主要是因为它的面积大、地段优越，还有它的稀有性，而不是因为在什么名校区。
HDB开始和公寓竞争
这宗交易显示出新加坡房地产市场的新趋势：某些类型的HDB组屋因为越来越少，加上买家越来越重视空间，于是在市区的大单位HDB开始成为一些人的“高端选择”。
虽然没有游泳池和24小时保安，但考虑到这类单位的空间、靠近地铁、还有少见的双层格局，尤其是在市区这种已经不断“升级”的地区，这样的HDB的吸引力其实非常明显。
而女皇镇这么多年只售出过不到400间行政单位，所以151万可能不再是例外，而是新的常态。